Real-servis CZ s.r.o. Husova 635, Příbram VI – Březové Hory, +420 731 105 966

Smlouvy

Obsah:

Typy smluv
Právní pojmy
Omezení vlastnického práva


Typy smluv

Smlouva o zprostředkování

Smlouvou o zprostředkování prodeje nebo pronájmu nemovitosti se naše realitní kancelář jako zprostředkovatel zavazuje, že bude vyvíjet činnost směřující k tomu, aby zájemce o prodej či pronájem své nemovitosti uzavřel určitou smlouvu (kupní smlouva, dohoda o převodu členských práva a povinností v bytovém družstvu, nájemní smlouva) s třetí osobou. Tato smlouva zajišťuje serióznost průběhu prodeje, obsahuje dohodnuté podmínky a zakládá oprávnění makléře nemovitost nabízet a jednat se zájemci.

Zájemce se touto smlouvou zavazuje zaplatit realitní kanceláři coby zprostředkovateli sjednanou provizi.

Naše realitní kancelář uzavírá se zájemcem o prodej či pronájem nemovitosti smlouvu o zprostředkování jako výhradní (exkluzivní).

  • Zprostředkovatelská smlouva o výhradním zastupování při prodeji nemovitosti

    Zprostředkovatelská smlouva o výhradním (exkluzivním) zastupování při prodeji nemovitosti zaručuje prodávajícímu kompletní servis ze strany realitní kanceláře a dosažení nejvyšší prodejní ceny. Uzavřením výhradní smlouvy zmocňuje prodávající realitní kancelář k výhradnímu zastupování při prodeji jeho nemovitosti – prodávajícího jako vlastníka nemovitosti tedy zastupuje pouze jedna realitní kancelář. Tato smlouva bývá uzavírána na dobu určitou. Po tuto dobu nesmí majitel nemovitosti uzavřít jinou zprostředkovatelskou smlouvu na prodej dané nemovitosti s jinou realitní kanceláří, ani nesmí nemovitost prodat sám.

  • Zprostředkovatelská smlouva o nevýhradním zastupování při prodeji nemovitosti

    Zprostředkovatelská smlouva o nevýhradním zastupování při prodeji nemovitosti umožňuje vlastníkovi nemovitosti prodej jak vlastními silami, tak pomocí několika realitních kanceláří zároveň. Majitel nemovitosti platí provizi pouze té realitní kanceláři, která přivede kupujícího a nemovitost prodá. Dnes už ale rozhodně neplatí obecně zastávaný názor, že čím více realitních kanceláří nemovitost prodává, tím rychleji a za vyšší cenu se prodá – na stejných realitních serverech a ve stejných realitních magazínech se objevují inzeráty od různých realitních kanceláří na stejnou nemovitost, avšak každý s jinými údaji o ceně, velikosti nebo vybavení. U kupujícího to vzbuzuje nedůvěru a vytváří dojem obtížně prodejné nemovitosti. Kupující proto vyčkává v domnění, že cena bude ještě klesat, nebo získá pocit, že lze o ceně smlouvat. Tato situace výrazně snižuje úspěšnost rychlého prodeje nemovitosti a dosažení nejvyšší prodejní ceny.

Výhody zprostředkovatelské smlouvy o výhradním X nevýhradním zastupování při prodeji nemovitosti

Výhradní zastupování Nevýhradní zastupování
Makléř je schopen maximálně hájit zájmy klienta (prodávajícího) a je schopen vyjednat nejvyšší možnou prodejní cenu. Makléř má omezené možnosti pro vyjednávání o nejvýhodnější prodejní ceně. Tím, že je nemovitost v nabídce více realitních kanceláří, často musí přistoupit na „nefér“ hru kupujícího a ostatních realitních kanceláří.
Makléř má jistotu uskutečnění prodeje nemovitosti, proto věnuje maximální péči, čas a finance na propagaci nemovitosti v různých mediích. To vede k jejímu rychlejšímu prodeji. Makléř nemá jistý výsledek, neboť nemovitost může být prodána jinou realitní kanceláří, a proto do propagace nemovitosti investuje minimum svého času a finančních prostředků (omezená inzerce).
Makléř prezentuje o nemovitosti pravdivé informace, garantuje kompletní servis realitní kanceláře a usiluje o dosažení nejvyšší prodejní ceny. Makléři různých realitních kanceláří s cílem prodat stejnou nemovitost často zkreslují informace o nemovitosti a záměrně snižují prodejní cenu - nejistá výše ceny nemovitosti při prodeji znamená nižší důvěryhodnost pro potencionálního kupce.
Standardní výše provize umožňuje makléři vyšší investice do propagace nemovitosti při hledání potencionálního kupce, profesionální kvalitu zajišťovaného servisu a poskytnutí záruk právních služeb. Makléři různých realitních kanceláří s cílem získat nemovitost pro prodej často nabízejí nižší provize = malé investice do propagace nemovitosti, nízká kvalita poskytovaného servisu a makléřů.
Vysoká důvěryhodnost nabídky = velký zájem potencionálních kupujících. Nízká důvěryhodnost nabídky = nedůvěra a malý zájem potencionálních kupujících. Nemovitost se opakovaně objevuje v inzerci s různými prodejními cenami, výměrami, popisy, atd.

Rezervační smlouva

V případě vážného zájmu o nemovitost zájemce (kupující) podepíše s naší realitní kanceláří jako zprostředkovatelem Rezervační smlouvu, podle níž zájemce složí rezervační poplatek. Složený rezervační poplatek je v kupní smlouvě započítán jako záloha kupní ceny nemovitosti nebo je v den podpisu kupní smlouvy vrácen zpět zájemci (kupujícímu).

Ode dne složení rezervačního poplatku je inzerát s vybranou nemovitostí rezervován na všech realitních portálech a na našich vývěsních tabulích a nemovitost již není možné nabízet dalšímu zájemci.

Smlouva o budoucí smlouvě kupní

Smlouva, ve které se prodávající a kupující zavazují, kdy a za jakých podmínek uzavřou Kupní smlouvu. Tato smlouva je závazná a právně vymahatelná.

Uzavírá se v případě, kdy prodávající i kupující mají zájem uzavřít Kupní smlouvu, ale z určitých důvodů to zatím není možné.

Kupní smlouva – nemovitost v osobním vlastnictví

Smlouva, na základě které přechází úplatně z prodávajícího na kupujícího vlastnické právo k příslušné nemovitosti. V Kupní smlouvě jsou přesně specifikovány nemovitosti dle Výpistu z katastru nemovitostí – Listu vlastnictví, výše kupní ceny a způsob její úhrady, podmínky předání nemovitosti a další náležitosti dle dohody smluvních stran.

K přechodu vlastnického práva dochází zápisem do Katastru nemovitostí.

Dohoda o převodu členských práv a povinností – nemovitost v družstevním vlastnictví

Dohoda uzavíraná mezi převodcem (prodávajícím) a nabyvatelem (kupujícím) o tom, že převodce na nabyvatele převádí své členství a členský podíl v bytovém družstvu, se kterým je spojeno i právo nájmu ke konkrétnímu družstevnímu bytu. V Dohodě o převodu členských práv a povinností je přesně specifikována nemovitost, cena za převod členských práv a povinností, způsob úhrady ceny a podmínky předání bytu.

K převodu členství a členského podílu v bytovém droužstvu z převodce na nabyvatele dochází okamžikem doručení této Dohody příslušnému bytovému družstvu.

Nájemní smlouva

Na základě Nájemní smlouvy přenechává vlastník nemovitosti (pronajímatel) za úplatu do užívání nájemci nemovitost na dobu určitou nebo neurčitou. Nájemní smlouva ošetřuje podmínky pronájmu nemovitosti.

 

Právní pojmy

Bytová a nebytová jednotka v osobním VLASTNICTVÍ

Každá bytová a nebytová jednotka má svého přímého vlastníka, který je zapsán na Listu vlastnictví v Katastru nemovitostí. K bytové a nebytové jednotce také náleží podíl na společných částech domu a pozemku.

  • Byt je soubor místností, popř. jednotlivá obytná místnost, které svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňují požadavky na trvalé bydlení a jsou k tomuto účelu užívání určeny rozhodnutím stavebního úřadu.
  • Nebytovým prostorem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení. Příslušenství bytu, nebytového prostoru ani společné části domu nejsou nebytovými prostory.

Družstevní byt

Vlastníkem bytu je bytové družstvo a uživatel bytu je majitelem členského podílu v bytovém družstvu. S členskými právy a povinnostmi v bytovém družstvu je spojeno zejména právo nájmu konkrétního družstevního bytu. Tato členská práva a povinnosti v bytovém družstvu převodce (prodávající) převádí a nabyvatel (kupující) nabývá jakožto úplatný převod členských práv a povinností.

Rodinný dům

Rodinný dům je stavba pro bydlení, která svým stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení a v níž je víc než polovina podlahové plochy místností a prostorů určena pro bydlení. Rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.

Bytový dům

Bytový dům je stavba pro bydlení, ve které převažuje funkce bydlení. Za bytový dům se považuje stavba pro bydlení, v níž více než polovina podlahové plochy místností a prostorů je určena k bydlení a počet samostatných bytů je 4 a více, počet podlaží není určující.

Užitková plocha

Užitkovou plochou se rozumí plocha všech obytných a vedlejších místností a plocha příslušenství bytu, nezapočítává se plocha nebytových prostor.

Obytná plocha

Obytná plocha je podlahová plocha obytných místností, kdy za obytnou místnost se považuje přímo osvětlená a přímo větratelná místnost o podlahové ploše alespoň 8 m2, kterou lze přímo nebo dostatečně nepřímo vytápět a je určena k celoročnímu bydlení.

Pozemek

Pozemek je část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, případně rozhraním způsobu využití pozemků.

Každý pozemek je evidován v Katastru nemovitostí, a to v podobě parcely.

Parcela

Pozemek, který je geometricky a polohově určen – geometrický obraz pozemku na Katastrálních mapách označený parcelním číslem.

Pozemky ve zjednodušené evidenci KN

Jedná se o zemědělské a lesní pozemky, jejichž hranice v terénu neexistují (v terénu nejsou viditelně označeny) a jsou sloučeny do větších půdních celků. Existence parcel ve zjednodušené evidenci v Katastru nemovitostí je pouze dočasná. Parcely se ve zjednodušené evidenci povedou pouze do doby jejich zobrazení v katastrální mapě (do té doby jsou zobrazeny pouze v historických mapách pozemkového katastru).

Stavební pozemek

Stavební pozemek je pozemek vedený v Katastru nemovitostí v druhu "zastavěná plocha a nádvoří", dále pozemek různého druhu, avšak určený územně plánovací dokumentací obce nebo vydaným územním rozhodnutím k zastavění a pozemek skutečně zastavěný bez ohledu na jeho stav evidovaný v Katastru nemovitostí.

Katastrální mapa

Podrobná polohopisná mapa velkého měřítka zobrazující nemovitosti a udržovaná ve stálém souladu se skutečným stavem v terénu. Tvoří soubor geodetických informací Katastru nemovitostí.

Katastr nemovitostí

Soupis a popis nemovitostí v České republice, jejich geometrické zobrazení na mapách s vyjádřením užívacích a vlastnických vztahů, který je příslušný vždy k jednomu katastrálnímu území.

Katastrální území

Katastrální území je technická územní jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený a společně evidovaný soubor nemovitostí. Obvod je zpravidla totožný s územím obce, která však může obsahovat i více katastrálních území.

List vlastnictví

Jedná se o veřejnou listinu, v níž se osvědčují údaje o nemovitostech zapsaných v Katastru nemovitostí. Dokument obsahuje údaje o vlastníkovi, o nemovitosti a o zatížení nemovitosti (omezení převodu, zástavní právo, věcné břemeno, výkon rozhodnutí – exekuce, apod.)

Návrh na vklad

Žádost účastníků smlouvy o provedení navrhovaných změn v evidenci příslušného Katastrálního úřadu na základě přiložené smlouvy. K návrhu na vklad je v současnosti nutné připojit kolek ve výši 1.000,- Kč.

Společné jmění manželů (SJM)

Vzniká uzavřením manželství, jedná se o majetek a závazky manželů nabyté v době trvání manželství.

Společné jmění manželů tvoří:

  • majetek nabytý některým z manželů nebo jimi oběma společně za trvání manželství, s výjimkou majetku získaného dědictvím nebo darem, majetku nabytého jedním z manželů za majetek náležející do výlučného vlastnictví tohoto manžela, jakož i věcí, které podle své povahy slouží osobní potřebě jednoho z manželů za majetek náležející do výlučného vlastnictví tohoto manžela, jakož i věcí, které podle své povahy slouží osobní potřebě jen jednoho z manželů, a věcí vydaných v rámci předpisů o restituci majetku
  • závazky, které některému z manželů nebo oběma manželům společně vznikly za trvání manželství, s výjimkou závazků týkajících se majetku, který náleží výhradně jednomu z nich, a závazků, jejichž rozsah přesahuje míru přiměřenou majetkovým poměrem manželů, který převzal jeden z nich bez souhlasu druhého.

Hypoteční úvěr (Hypotéka)

Úvěr, jehož splacení včetně příslušenství (úrok) je zajištěno zástavním právem k nemovitosti. Účelem hypotečního úvěru je investice do nemovitosti – slouží k nákupu a/nebo rekonstrukci nemovitosti.

Stavební spoření

Stavební spoření v České republice vzniklo za účelem podpory řešení bytové situace občanů. Jedná se o komplexní finanční produkt poskytovaný stavebními spořitelnami, v jehož rámci může klient spořit, může požádat o úvěr ze stavebního spoření nebo o překlenovací úvěr a může také využívat státem poskytované podpory stavebního spoření.

Dražba

Veřejné jednání konané na základě navrhovatele dražby, při němž se nabízí určitá věc neurčitému počtu osob na předem určeném místě za účelem vydražení tomu, kdo učiní nejvyšší nabídku za předpokladu, že splní podmínky pro tento prodej stanovené v dražební vyhlášce. Dražba může být dobrovolná nebo nedobrovolná.

 

Omezení vlastnického práva vyznačené na listu vlastnicví

Zástavní právo

Zástavní právo slouží k zajištění pohledávky pro případ, že dluh, který jí odpovídá, nebude včas splněn s tím, že v tomto případě lze dosáhnout uspokojení z výtěžku zpeněžení zástavy. Zástavní právo přechází s vlastnictvím nemovitosti na nového majitele, pokud není podán návrh na výmaz zástavního práva na Katastrální úřad.

Předkupní právo

Předkupní právo zajišťuje prodávajícímu, že kupující v případě svého úmyslu tuto nemovitost dále prodat, mu ji nabídne ke koupi jako prvnímu. Věcné předkupní právo je uvedené na příslušném Listu vlastnictví. Spoluvlastník nemovitosti má předkupní právo přímo ze zákona.

Věcné břemeno

Věcná břemena omezují vlastníka nemovitosti (povinný z věcného břemene) ve prospěch někoho jiného (oprávněného z věcného břemene) a to tak, že vlastník nemovitosti je povinen se určitého jednání zdržet, něco strpět nebo něco konat. Věcné břemeno je uvedené na příslušném Listu vlastnictví. Věcná břemena přecházejí s vlastnictvím nemovitosti na nového majitele.

Exekuce

Účelem exekuce je zajistit rychlou a účinnou ochranu věřitelových práv, která mu byla vůči dlužníkovi přiznána vykonatelným rozhodnutím soudu anebo jiným exekučním titulem. Exekuce omezuje vlastníka v nakládání s nemovitostí.

Všechna práva vyhrazena www.realservis.cz 2018 Vytvořilo webové studio www.reklalink.cz